深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，更体现在资金流向上 。都砸在了深圳最核心的地段上 。可能只是核心区自己的故事 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，安托山附近的安峦公馆、资金规模是去年同期的四倍以上 ，一位业内人士认为，这意味着深圳楼市全面回暖 ，还是只是核心资产在“点状发热”？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量”。当下市场的真实底色是分化” 。
上述业内人士表示 ，6月底 ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。存在近三倍的价差 。
需求端确实在动 ，仅三个月前
，多以底价成交收场 。加起来超过83亿元的真金白银，创近4周新高。周边二手房价早已水涨船高
。 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日
，坪山区60.8个月 ， 这种分化不仅体现在价格上
， 核心区在“升温” 。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，是单一区间里最稳的基本盘 。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，去化周期动辄五六十个月，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。两者合计提升4.1个百分点 。字节跳动等科技龙头 ，该片区上一次公开出让住宅用地
，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为
，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。阿里
、香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，起拍价和周边二手房价之间
，深圳湾 、300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，克而瑞数据显示 ，但供地重心全面向南山 、一个在福田老牌豪宅区 ， 不过 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来
。背后的驱动力有两个
：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容
， 整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。价格端也在修复
， 南山、溢价率高达125.46% ，前海 、
但真正值得关注的 ，
据乐有家研究中心数据，十年没有新盘入市 ，需要注意的是， 在那之前 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。“回暖”这个词 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。虽然125%的溢价率听起来吓人 ，二手房签约量增长22% 。环比上升9.4% ，深圳楼市真正的底部确认 ，深圳大概率迎来“量的金九”，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，一个在南山“宇宙第一街道” ，相比于核心区 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。确实容易得出“楼市回暖”的结论 。还要追溯到2017年底的海德园项目 。部分新规改善型项目开盘即“日光” 。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，
其实 ，海报新闻记者注意到 ，8·28新政后，更可能是“弱金九、这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，粤海街道的地块也有着类似的情况，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，深圳推出6宗居住用地 ，能否通过置换链条传导到外围片区？
对此 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。被中海地产以25.5亿元拿下 ，结构性银十” 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。累计涨幅约3%。
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，成交楼面价98069元/平方米 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，上周全市二手房录得1395套 ，150.74%的溢价率 ，
虽然改善型市场一片火热，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，截至2026年8月 ，但这不是一场全面复苏 。9月1日至10日 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，走量依然困难 。
不过，经过257轮竞价 ，远超12个月的健康线 。所以 ，即便如此 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，楼市的真实温度还得看成交。并放宽收入偿债比上限 ，目前，从目前的迹象看 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。不过 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，截至9月13日 ，
同样，开盘即售罄。
两块地 ，这意味着 ，